Menu

Bağ evi alarkən nələrə diqqət edilməlidir?

insider.az / Sosium Fevral 05, 2019 11:00 375

“Bağ evi alınarkən ilk növbədə, onun (sahəsinin) daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatının (çıxarış) olub-olmamasına diqqət edilməlidir. Bu, edilməli olan ilk addımdır”.

Bu sözləri İnsider.az-a açıqlamasında vəkil Oktay Məhərrəmov bağ evi alarkən aldanmamaq üçün nələrə diqqət edilməsindən danışarkən dedi. 

O bildirdi ki, əgər çıxarış və ya “köhnə” mülkiyyət sənədi yoxdursa, elə bu mərhələdə dayanmaq olar: “Əgər əmlak qeydiyyata alınıbsa, onda siz qanuni üsulla bu əmlakı alğı-satqı edə bilərsiniz. Əks təqdirdə, bu, mümkün olmayacaq və notariusdan kənar “razılaşma” sizi qorumayacaq. Əgər satıcının çıxarışı yoxdursa və ya mövcud çıxarış mülkiyyət deyil, istifadə və ya icarə hüququnu təsdiq edirsə (bunu çıxarışdan müəyyən edə bilirsiniz), onda notarial alğı-satqı yalnız ilkin hüquqmüəyyənedici sənədlərin (şəhadətnamə, sərəncam, order, bağ müqaviləsi və s.) əsasında ilkin qeydiyyat aparılmaqla çıxarış əldə edilməklə və ya istifadə və ya icarə hüququ əsasında mülkiyyət hüququ əldə edilə və yalnız bundan sonra icra edilə bilər”. 

Köhnə mülkiyyət sənədləri çıxarışı əvəz etmir

Vəkil bildirdi ki, bəzən əmlakın “daşınmaz əmlakın dövlət reyestri”ndə qeydiyyatı olsa da, bu qeydiyyat əvvəlki dövrlərə düşdüyündən bunu təsdiq edən sənədin adı çıxarış deyil, qeydiyyat vəsiqəsi və ya şəhadətnamə olur. Bu zaman “köhnə” mülkiyyət sənədlərinin çıxarışa əvəz edilməsi nisbətən sadə olmaqla ilkin qeydiyyat hesab edilmir və tövsiyyə olunur ki, alğı-satqı məhz çıxarış əsasında aparılsın: “Mülkiyyət hüququnun çıxarışla deyil, digər “köhnə” sənədlə təsdiqi alğı-satqı üçün maneələr yaradır. Belə ki, qeydiyyatdan keçməli olan əmlaka sərəncam verilməsi haqqında müqavilələri təsdiq edərkən, notarius əmlaka mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatı haqqında müvafiq reyestrdən çıxarışı tələb edir”.

Mülkiyyət, yoxsa istifadə hüququ – sənədin məzmununa fikir verməli

Diqqət edilməli digər məsələ əmlakın sənədlərinin məzmunudur. Çıxarışın məzmununda torpaq sahəsinin və onun üzərindəki tikilinin mülkiyyətdə və ya istifadədə (icarədə) olmasına diqqət edilməlidir: “Alıcı kimi başa düşməlisiniz ki, əgər tikili mülkiyyətdə, torpaq sahəsi istifadədədirsə, bu zaman alğı-satqıdan sonra tikiliyə mülkiyyət hüququ, torpaq sahəsinə isə istifadə hüququ sizə keçir. Torpaq sahəsinin və onun üzərindəki tikilinin fərqli çıxarışları ola bilməz. Onlar vahid əmlak kimi qeydiyyata alınmalıdırlar. Bəzi hallarda bir neçə əmlak fərqli əsaslarla fərqli qeydiyyata alınmaqla biri-birinə bitişik, hətta bir hasar daxilində ola bilir. Bu zaman bir neçə çıxarışın olması mümkündür. Bu növ əmlakları aldığınız təqdirdə siz vahid çıxarış ala bilərsiniz”.

Torpaq sahəsinin məqsədli təyinatı əhəmiyyət kəsb edir

Vəkil qeyd etdi ki, nəzər yetirilməli başqa məsələ çıxarışla bərabər bağ (torpaq) sahələrinin plan və ölçü sənədidir. Bu sənəd vasitəsi ilə siz torpaq sahəsinin yerləşmə yerini, ərazi üzrə vəziyyəti və qonşu torpaq sahələrini, onların yerləşməsini müşahidə edə bilə və sənəddəki vəziyyəti faktiki vəziyyət ilə təqribi də olsa müqayisə edə, sizə almaq təklif olunan sahənin sənədlərdəki sahə ilə eyni olmasını yoxlaya bilərsiniz. Həmçinin alınan torpaq sahəsinin məqsədli təyinatı əhəmiyyət kəsb edir: “Məsələn, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq alındığı zaman onun üzərində yaşayış sahəsinin tikintisi və qeydiyyatı sizin üçün problemlər yaradacaq. Fərdi yaşayış evinin tikilməsi üçün yaşayış məntəqələrinin torpaqlarının alınması tövsiyə edilir. Bunlardan savayı, əgər siz üzərində mülkiyyət hüquqları qeydiyyata alınmamış tikili olan çıxarışlı torpaq sahəsi alırsınızsa, onda tikilinin müvafiq şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyinə uyğun olaraq layihə və icazə (məlumatlandırma) sənədlərinin mövcud olub-olmamasına diqqət etməlisiniz. Bu sənədlərin mövcud olmaması tikilinin qeydiyyatı ilə bağlı problemlərin olacağına təminat verir”.

Əmlakın bir neçə mülkiyyətçisi varsa...

O. Məhərrəmov onu da bildirdi ki, əmlakın bir neçə mülkiyyətçisi (birgə və ya paylı mülkiyyət) varsa, alğı-satqı müqaviləsi onların hamısı ilə bağlanmalıdır. 

Sənədlər necə yoxlanıla bilər?

Əmlakın çıxarışı varsa, bu çıxarışın yoxlanılması əqd bağlanarkən notarius tərəfindən icra edilir. Notarius həmçinin daşınmaz əmlakın təsviri, bu əmlak üzərində dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış hüquqlara və onların məhdudlaşdırılmasına (yüklülüyünə) dair məlumatı “Elektron notariat” informasiya sistemi vasitəsilə real vaxt rejimində əldə edir. Əgər əmlak barəsində məhkəmə həbsi, ipoteka və s. yüklülük varsa, bu, müqavilə bağlanmasına mane olur və siz bu məlumatla tanış ola bilərsiniz. Hüquqşünasın bildirdiyinə görə, müstəqil şəkildə də çıxarışın həqiqi olub-olmamasını yoxlaya bilərsiniz: “Bunun üçün Elektron hökümət portalında (www.e-gov.az) “Daşınmaz əmlak obyekti barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən məlumatların verilməsi” xidmətindən istifadə edə bilərsiniz. Xidmətdən istifadə üçün yoxlamaq istədiyiniz çıxarışın reyestr və qeydiyyat nömrəsini bilməyiniz və dövlət rüsumu (10 manat) ödəməyiniz lazımdır”.

Bəs vasitəçinin sənədinin həqiqiliyini necə öyrənə bilərik?

Vasitəçi ilə alıcı kimi sizin münasibətlər apardığınız danışıqlar və bu danışıqların nəticələrinin sizinlə rieltor arasında bağlanmalı olan müqavilədə əks etdirilməsindən asılıdır. Vasitəçiyə verilmiş etibarnamənin hüquqi qüvvəsi isə hal-hazırda “Elektron notariat” informasiya sistemi vasitəsilə notarius tərəfindən yoxlanılır. O. Məhərrəmov bildirdi ki, əgər etibarnamə son zamanlar verilibsə və onun üzərində “QR-kod” varsa, siz bu etibarnamənin həqiqiliyi özünüz də yoxlaya bilərsiniz. Bunun üçün mobil telefonda “QR-kod” skaneri yüklənməli və ondan istifadə edərək notariat sənədinin üzərində yerləşdirilmiş müvafiq işarə skan olunmalıdır. Proqram təminatı həmin sənədin orijinal mətninin təsvirini mobil cihaza yükləyəcək. Sənəd məlumat bazasında aşkar olunubsa, 1 manat  ödəniş aparılmaqla ona baxmaq imkanınız da olacaq.

Aldanmamaq üçün ən rahat yol

O. Məhərrəmovun fikrincə, aldanmamaq üçün daşınmaz əmlakla əməliyyatdan öncə müvafiq sənədlər ilə hüquqşünasla məsləhətləşmək vacibdir: “Belə ki, müstəqillik dövründən öncə və sonra torpaq məsələləri üzrə bir neçə qanunvericlik aktı və bu sahədə idarəetmə həyata keçirən və hüquqları qeydiyyata alan orqan dəyişdiyindən, müxtəlif sənədlər dövriyyədə olduğundan yaranmış kifayət qədər mürəkkəb situasiya hətta təcrübəli hüquqşünası belə təəccübləndirmək imkanındadır”.
Şəfa Tapdıq